Iedereen een dak boven zijn hoofd

Bij de liberalisering van de woningmarkt zijn keuzes gemaakt waardoor we nu geconfronteerd worden met scheefgroei en met een krappe woningmarkt. Naar schatting is er thans een tekort van 300.000 woningen en dat tekort gaat de komende jaren toenemen. De nieuwbouw van sociale huur- en koopwoningen stagneert. Het bouwen van een huis kost elk jaar meer, de stichtingskosten voor een corporatiewoning gaan stijgen van 163.000 euro in 2019 naar 223.000 euro in 2024. Starters op de woningmarkt, en huishoudens met lage inkomens of met schulden zijn vooral de dupe; het is voor hen vaak onmogelijk om een goed onderkomen te vinden. Het aantal daklozen, dat de afgelopen 10 jaar al is verdubbeld, gaat ongetwijfeld verder stijgen. Dit terwijl huisvesting een grondrecht is.

Oorzaken Door de liberalisering van de sociale woningmarkt kregen projectontwikkelaars ruim baan. Door schaarste stegen de grondprijzen en bouwprijzen en de lage rente dreef de prijzen van koopwoningen verder op. Gemeenten trokken zich terug uit de actieve grondpolitiek en woningbouwcorporaties kwamen losser te staan van de gemeentelijke invloed. Daardoor wordt er minder gestuurd op demografische noodzaak van woningaanbod en meer op economische rentabiliteit en projectontwikkeling.

Daarnaast werd de verhuurdersheffing ingevoerd waardoor woningcorporaties, verantwoordelijk voor sociale woningbouw, extra belast werden en de sociale woningbouwsector verder onder druk kwam te staan. Daar komt nog de recente bouwcrisis in relatie tot de stikstofuitstoot bij, waardoor er veel minder kan worden aanbesteed. Deze crisis lijkt inmiddels bezworen, maar het acute probleem van te weinig woningen in de sociale sector wordt er niet door opgelost.

Oplossingen Voorstellen voor oplossingen zijn gedaan door huurders en huiseigenaren. De Woonbond wil dat de verhuurdersheffing wordt geschrapt en dat er weer een speciaal ministerie voor volkshuisvesting komt zodat betere regie gevoerd wordt op woningbouw en de benutting van bestaande panden. Ook het korten op de bijstandsuitkering als mensen een woning delen zou moeten worden geschrapt. De Vereniging Eigen Huis vindt dat er sneller gebouwd moet worden door de jarenlange procedures te verkorten.

Deze oplossingen zullen pas op langere termijn soelaas bieden, omdat ruimtelijke procedures traag verlopen en omdat de nieuwe omgevingswet vooral in de kleinere gemeenten tot personele en implementatieproblemen zal leiden. Op lokaal niveau ontbreekt het vaak aan kennis inzake actieve grondpolitiek, en ondanks de mogelijkheid om gebruik te maken van de Wet voorkeursrecht reageren gemeenten vaak te laat ten opzichte van ervaren projectontwikkelaars.

Tot slot is het de vraag op welke termijn er voldoende vakbekwame mensen zijn te werven die in de bouw willen en kunnen werken. Ondanks al deze impulsen zal het tijd kosten om tot een kentering in de woningbouw te komen. Daarom moet worden gezocht naar andere creatieve mogelijkheden om de acute nood te lenigen.

Korte termijn aanpak De ergste nood is op korte termijn te verzachten door werk te maken van de volgende ideeën: – bied studenten bouwkunde of architectuur de mogelijkheid om leegstaande winkels, scholen, kerken of bedrijfspanden te transformeren naar tijdelijke of zelfs permanente studentenhuisvesting. – op (verpauperde) recreatieparken kan tijdelijk of permanent een dubbele bestemming worden ingevoerd; wonen en/of recreëren. Op veel recreatieparken wordt nu al gewoond en voor veel bewoners is er geen alternatief. – het is ook mogelijk om parallel aan het fenomeen mantelzorg aan te sturen op kleinschaliger wonen door woningsplitsing te faciliteren in de combinatie jong/oud waardoor eenpersoonshuishoudens ruimtelijk samen-apart kunnen wonen. – tiny houses kunnen relatief snel worden gerealiseerd. – ruimte bieden aan innovatie in de bouw door bijvoorbeeld welstandsvrije projectgebieden aan te wijzen. – tot slot is er de mogelijkheid om tijdelijk of meer permanent modulair te bouwen.

De moraal van het verhaal: structurele maatregelen zullen op korte termijn niet de gewenste balans brengen in de woningmarkt. We moeten daarom het lef hebben om naast structurele interventies voor de langere termijn meer out-of-the-box op de korte termijn te denken, zodat snel voldoende betaalbare en doelmatige woningen worden gerealiseerd voor wie het nodig heeft.