Laatste update 17:32
6.416
11

Econoom en jurist

Antonie Kerstholt (1951) is econoom en jurist. Hij heeft meer dan dertig jaar praktijkervaring als advocaat, bedrijfsjurist en management consultant.

Antonie is ook initiatiefnemer van diverse juridische websites, waaronder www.overeenkomst.nl. Daarnaast schreef hij het boek 'Ondernemen in zwaar weer' en is hij gastspreker voor diverse brancheverenigingen.

Na pensioen naar kleinere woning? Een pad vol hindernissen!

Dit verhaal is een alarm voor ouderen die in een minder comfortabele financiële situatie zitten en geen eigen middelen hebben

Op een verjaardagsfeestje van een familielid hoorde ik onlangs een gepensioneerd echtpaar een bijzonder verhaal vertellen over hun verhuizing naar een kleinere woning. Een situatie waar veel gepensioneerden in een gewilde woonomgeving met een eigen huis mee te maken kunnen krijgen. Het bijzondere aan hun verhaal was de totaal onverwachte moeilijkheidsgraad waarmee ze werden geconfronteerd in dit proces van doorstromen. Naar een kleinere en meer levensbestendige woning. Een moeilijkheidsgraad waar ze vooraf geen rekening mee hadden gehouden. Logisch als je een volledig hypotheekvrij huis hebt en die wilt vervangen door een veel kleiner en goedkoper huis.

Eerst aankopen en dan verkopen
Man en vrouw hadden vooraf goed nagedacht over de volgorde van aan-en verkoop. Bewust zou er eerst aangekocht worden zodat men rustig de tijd zou hebben om te kunnen verhuizen. En om het risico te vermijden dat ze wellicht twee keer zouden moeten verhuizen. Als ze na verkoop niet direct een geschikt huis zouden kunnen aankopen.

Hindernis 1
Allereerst hadden ze geen rekening gehouden met mogelijke kapers op de kust die zonder financieringsvoorbehoud een woning kunnen kopen. Zoals investeerders die het geld op de plank hebben liggen en die gewend zijn direct de vraagprijs of zelfs meer te willen betalen. Om de woning vervolgens tegen een hoge huurprijs op de markt aan te kunnen bieden. Tegen die groep potentiele kopers is het als particulier met je geld in de stenen van je huis moeilijk concurreren. Het echtpaar was getipt over een geschikte woning voordat die officieel te koop was aangeboden. Een woning die ze graag snel wilden aankopen. Met een betaalbare door de verkoper genoemde vraagprijs. In de wetenschap dat het ook voor investeerders het een zeer gewild object zou zijn. Gelegen in een middelgrote plaats buiten de Randstad waar volgens de zoekcijfers van woningsite Funda de meeste mensen in 2018 naar een woning zochten.

Zeker in vergelijking met de hoge prijzen van andere vergelijkbare te koop staande appartementen die aan de aan de eisen van het echtpaar konden voldoen. Zoals toegankelijkheid met een lift, goede winkels in de directe omgeving, parkeerfaciliteiten en bij voorkeur een bushalte van het stadsvervoer voor de deur. Om te voorkomen dat deze woning officieel te koop zou worden aangeboden op een woningsite waar investeerders direct op af zouden komen besloten ze direct de vraagprijs te bieden. Om daarmede alle concurrentie af te kunnen houden. Maar dat bleek nog niet genoeg om al snel een definitief koopcontract te kunnen tekenen.

Hindernis 2
De verkoper maakte gebruik van een standaard NVM koopcontract met daarin een aantal andere door het echtpaar niet verwachte moeilijke hindernissen. Die nog wel genomen moesten worden. Zoals het bedingen van een financieringsvoorbehoud en de looptijd ervan. Maar ook de financiering van de kort na ondertekening van de koopovereenkomst te betalen standaardboete van 10% van de koopsom. Als onverhoopt de woning door hen toch niet zou kunnen worden afgenomen. Maar dat viel tegen! Ze gingen er vanuit dat die boete, 10% van de koopprijs, wel meegenomen kon worden bij de overbruggingsfinanciering en dus ook een formaliteit zou zijn. Maar al snel kwamen ze erachter dat relatief kort na het tekenen van het definitieve koopcontract dat bedrag al gestort moet worden op een rekening van de notaris. En dat geld dus direct beschikbaar moest zijn in de vorm van eigen geld. Gelukkig was dat geen domper op het geheel want dat geld hadden ze nog wel achter de hand.

Wel realiseerden ze zich toen pas dat het kopen van de woning niet mogelijk zou zijn geweest als ze 10% van de koopprijs niet eerst zelf zouden hebben gehad. Daar denk je als ouder echtpaar toch niet aan als je al je spaargeld hebt gebruikt om je huis af te kunnen lossen. Dus is het verstandig om altijd voldoende eigen geld achter de hand te hebben om direct 10% van de koopprijs als boete te kunnen betalen. Waarvan de grootte van dat bedrag tevens bepaalt tot welk maximaal bedrag je een woning kunt aankopen. Namelijk het tienvoudige ervan. Anders blokkeert deze voorfinanciering de aankoop direct als de contractueel verplichte boeteclausule betaalt moet worden. Na ook deze onverwachte barrière genomen te hebben kon gelukkig de definitieve koopovereenkomst getekend worden. Nu kon eindelijk officieel de aanvraag voor een hypotheekaanvraag in gang worden gezet. Een formaliteit dacht het echtpaar.

Hindernis 3
De bank waar de hypotheekaanvraag werd gedaan was de huisbankier van de echtgenote, de eigenaresse van de woning. Die ooit via deze bank het huis 20 jaar geleden had aangekocht met een hypothecaire lening. Welke lening inmiddels volledig was afgelost. De bank had dus goede financiële achtergrondinformatie over deze klant. De uiterst vriendelijke hypotheekadviseur van de bank die haar te woord stond meldde haar dat het absoluut geen pré is voor het verkrijgen van een tijdelijke financiering als er geen hypotheek meer rust op de woning. Want dan is het verhogen van een bestaande lening niet mogelijk en moet er een nieuwe hypothecaire lening worden afgesloten.

En dat is omslachtig en kost meer geld dan via het verhogen van een bestaande lening. Omdat er door de overeengekomen termijn van het financieringsvoorbehoud haast was om de financiering rond te breien accepteerde het stel deze onverwachte hobbel maar en konden ze de volgende stap in het proces van de aanvraag zetten. Het verstrekken van inkomensgegevens van de echtgenote om als bank te kunnen beoordelen of je wel in staat bent om als vermogend echtpaar met een eigen huis een tijdelijke hypothecaire geldlening als een soort overbruggingsfinanciering te kunnen verkrijgen.

Hindernis 4
Vol vertrouwen dat ook dit aspect slechts een formaliteit kon zijn overlegde de echtgenote de bank bewijsstukken van haar modale vaste netto inkomsten per maand. Dat kon toch geen probleem zijn voor het verkrijgen van de gevraagde financiering? Met als zekerheid voor de bank een hypothecaire inschrijving op een woning welke minimaal ruim 3,5 keer meer waard is dan de gevraagde tijdelijke financiering. En toch waren al deze financiële zekerheden die de vrouw kon bieden voor de bank nog niet voldoende. Het modale inkomen was volgens de bank te krap om de gevraagde tijdelijke financiering te kunnen verstrekken tegen het gangbare rentetarief. Daarop bood de man vervolgens aan om hoofdelijk aansprakelijk te zijn naast zijn vrouw voor de te verstrekken lening aan haar.

Ook hij had een modaal netto inkomen en een spaartegoed. Maar was geen juridisch eigenaar van het huis. Een hoofdelijke aansprakelijkheid was om die reden niet mogelijk als oplossing voor het door de bank gemelde probleem. Zelfs een aangeboden borgstelling van hem werd niet overwogen. Wel zou volgens de bank een financiering nog mogelijk zijn tegen een verhoogd rentetarief om het tekort aan inkomsten van de vrouw het hoofd te kunnen bieden. Bancair gezien; een rente met risico opslag! Gelet op het uiterst krappe aanbod van betaalbare en geschikte doorstroom woningen voor ouderen besloten ze deze kostenverhogende voorwaarde van de bank uiteindelijk toch maar te accepteren. Na rijp beraad heeft de bank de gevraagde financiering uiteindelijk toch verstrekt.

Wake-up call over tekort aan betaalbare doorstroomwoningen
Dit verhaal is niet alleen een waarschuwing voor ouderen die zich met een schuldenvrij huis en netto inkomsten per maand waar ze prima van kunnen leven, zich snel te rijk rekenen als ze willen doorstromen naar een goedkopere woning. Maar vooral alarmerend te achten voor ouderen die in een minder comfortabele financiële situatie zitten en geen eigen middelen hebben noch een overwaarde op hun huis. Hoogste tijd dat de overheid dit gesignaleerde probleem van een groot tekort aan betaalbare doorstroom woningen gedegen gaat aanpakken.

Cc-foto:Sabine van Erp


Laatste publicatie van Antonie Kerstholt

  • Ondernemen in zwaar weer

    99 handige tips om te overleven

    2009


Geef een reactie

Laatste reacties (11)