De mythe van de woningmarkt

Vrijdagavond zendt de VARA de eerste aflevering uit van een nieuwe reeks televisieprogramma’s over onze economie. Journalist Jeroen Smit, bekend van ‘De prooi’, vraagt zich daarin af wat we van de crisis hebben geleerd. In aflevering 1 van EZ (19.20 uur op Nederland 2) gaat het over de woningmarkt.

Vandaag presenteerde de Nederlandse Vereniging van Makelaars de woningmarktcijfers over het vierde kwartaal van 2013. “De woningmarkt heeft in 2013 een opmerkelijk herstel laten zien”, zo openen de makelaars hun persbericht. Dat leidde gelijk tot enthousiaste reacties in de media. “Huizenmarkt definitief uit dal!”, jubelde de Telegraaf in een subkop. Om te vervolgen met: “De Nederlandse huizenmarkt lijkt definitief de weg omhoog te hebben ingeslagen. In het afgelopen kwartaal zijn de prijzen zelfs voor het eerst sinds jaren weer gestegen.”

De andere media zijn iets voorzichtiger, maar ook daar overheerst optimisme. De NRC citeert een tweet van Diederik Samsom: ‘Nog veel te doen, maar we klimmen gestaag uit het dal’, en voert  NVM-voorzitter Ger Hukker op met het citaat: “Rond de zomer stijgen huizenprijzen weer”. Maar tegelijkertijd tempert hij het enthousiasme over de laatste cijfers: “Het is als mijn dochter die blij thuiskwam met een vijf voor Frans, omdat dat eerst een vier was. Je ziet dat de prijzen minder ongebreideld dalen.” En inderdaad betekent het huidige prijsniveau een daling ten opzichte van het begin van de crisis van 16,9 procent.

Ik vraag me altijd af waar dit soort voorspellingen op gebaseerd is. Wellicht op de aanname dat een prijsstijging van huizen de natuurlijke gang van zaken is en de crisis alleen een tijdelijk dipje. The only way is up!

Alleen is dat niet zo. Zowel Nederlands als Amerikaans onderzoek laat zien dat de huizenprijzen over de eeuwen heen opvallend constant zijn. De Maastrichtse hoogleraar Piet Eichhholtz onderzocht dat voor de huizen aan de Amsterdamse Herengracht, een locatie die hij niet zonder reden uitkoos:

Ongeveer tien jaar geleden verrichtte ik een groot onderzoek naar de vastgoedprijzen van de panden aan de Herengracht in Amsterdam, een zeer bekende en kwalitatief stabiele vastgoedlocatie. Dat onderzoek resulteerde in de ‘Herengracht Index’, de allereerste ononderbroken verzameling van vastgoedgegevens vanaf de 17e eeuw. Vervolgens heb ik een vergelijkbaar onderzoek verricht naar de huurprijzen in Amsterdam over de periode vanaf 1550. En weer met opvallende resultaten: in 1550 stond de vastgoedindex op 100 en rond 1900 nog steeds rond dat niveau. Dus is er wederom nauwelijks een verandering, ondanks het feit dat Amsterdam substantieel groeide in die periode, zowel in bevolking als in grootte. Onder deze omstandigheden, zou de stedelijke economische theorie een stijging in de vastgoedprijs voorspellen.

In 2008 zien we nog een piek, maar sindsdien zijn de prijzen weer gedaald. In de twintigste eeuw zijn de feitelijke (nominale) prijzen weliswaar hard gestegen, maar de reële prijzen (zeg maar, wat je voor dat bedrag kan kopen) helemaal niet. Hier nog een prachtige interactieve grafiek die dat verschil duidelijk maakt.

Voor de huizenprijzen in Amerika heeft de recent met een Nobelprijs bekroonde econoom Robert Shiller hetzelfde gedaan.

Ook hierbij is vanaf 1890 geen sprake van een structurele prijsstijging tot midden jaren ’90 van de vorige eeuw. De stijging van de prijzen was sindsdien zo explosief dat Robert Shiller al vroeg inzag dat er van een zeepbel sprake was. Zijn waarschuwingen voor de naderende crisis, die het uiteenspatten van de zeepbel onvermijdelijk tot gevolg zou hebben, hebben hem de Nobelprijs opgeleverd. En inmiddels zijn de Amerikaanse prijzen weer teruggekeerd op het gangbare niveau van midden jaren ’90.

Beide studies laten zien dat er van een structurele reële prijsstijging op de huizenmarkt geen sprake is. Toch denken veel mensen dat dat wel het geval is. Shiller verklaart dat vanuit de uitgebreid gedocumenteerde menselijke neiging tot onrealistisch optimisme.

Over deze en andere mythen over de woningmarkt buigt Jeroen Smit zich morgen in EZ. Smit:

Het klopt gewoon niet dat een koophuis automatisch een goede investering is. Dat is het alleen als je een huis koopt in een relatief goedkope periode en weer verkoopt als huizen relatief duur zijn. Met andere woorden: het is net als op de beurs, pure speculatie. We moeten weer terug naar de simpele notie dat je een huis koopt om in te wonen, niet om rijk van te worden.

EZ met Jeroen Smit, vrijdagavond om 19.20 uur op Nederland 2.