1.289
33

Econoom & Bedrijfsadviseur

Ad Broere, van huis uit econoom, is al meer dan 30 jaar actief in het bedrijfsleven. Als oud bankier, zelfstandig gevestigd bedrijfsadviseur, en docent/ontwikkelaar van leergangen bij diverse Business Schools, weet hij als geen ander zijn licht te laten schijnen op de sterke en zwakke plekken in de economie.

Nederland de volgende crisiskandidaat

Sleuren hypotheekschulden Nederland de afgrond in?

Nederland als de eerstvolgende crisis kandidaat in euroland. Het Duitstalige online magazine Kopp Verlag wijdde er vorige week een artikel aan. Huizen staan leeg, er worden geen nieuwe auto’s meer gekocht, vele gemeentes en provincies staan financieel voor de afgrond. De belangrijkste oorzaak voor de slechte situatie waarin Nederland verkeert, is volgens het artikel de enorme omvang van de woninghypotheken -650 miljard euro- en het verlenen van hypotheken die de draagkracht van veel leners te boven gaan.

Hypotheek: van melkkoe tot last
Tot voor kort viel het niet zo op dat de hypotheken te hoog waren doordat er geen aflossingen werden gevraagd en de rente laag was. In veel gevallen was er een beleggingsverzekering afgesloten waaruit na dertig jaar de hypotheek kon worden afgelost, omdat – zo verzekerden banken hun klanten- het gemiddelde jaarlijkse rendement op aandelen in de afgelopen vijftig jaar 12% was geweest en er geen reden was om aan te nemen dat dit gemiddelde in de toekomst lager zou komen te liggen.

Door de combinatie van aflossingsvrije hypotheek, lage rente, renteaftrek voor de belastingen en een voordelige beleggingsverzekering waren de maandlasten op te brengen, ook omdat het inkomen van beide partners werd meegenomen voor de bepaling van de hoogte van de hypotheek. Door de crisis zijn de meeste van deze voor de lener  gunstige factoren echter veranderd in regelrechte bedreigingen. Aan de aflossingsvrije hypotheek komt een einde. Hypothecaire leningen moeten na dertig jaar zijn afgelost door terugbetaling van het geleende bedrag. 

Door de financiële crisis is gebleken dat het ‘zekere’ gemiddelde rendement van 12% niet meer klopte en er werd een streep gehaald door deze –schijnbaar- goedkope aflossingsvariant. De renteaftrek staat onder druk. De voorwaarden waaronder rente kan worden afgetrokken zijn al verscherpt en ook de omvang ervan is beperkt. Als de overheid naar meer bezuinigingen gaat zoeken dan zou ook de renteaftrek nog meer kunnen worden uitgekleed.

Een huis voor de prijs van drie
Tussen 1990 en 2012 zijn de prijzen van woningen drie keer zo hoog geworden als in 1990. Een vergelijkbare woning kostte in dat jaar 95.000 euro en in 2012 290.000. Als de prijsstijging van woningen gelijk zou zijn geweest aan het inflatiecijfer volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek, dan zou een vergelijkbare woning in 2012 150.000 hebben gekost (22 jaar inflatie van gemiddeld 2,1%).

Hoe komt het dat woningen zo exorbitant veel duurder zijn geworden? Voor een relatief klein gedeelte zijn de gestegen kosten het gevolg van een hogere kwaliteit van de bouw, maar daar staat weer een grotere efficiency in de bouwtechniek tegenover. De belangrijkste verklaring zit in de overspannen rendementsverwachting bij de partijen die bij de bouw zijn betrokken. Wie zijn dat? De grondeigenaar van de ruwe bouwgrond, de grondexploitant (in de meeste gevallen de gemeente) en verder de bouwer, leverancier van bouwmaterialen en de ontwikkelaar.

Het aandeel van de grondkosten in de prijs van de woning is  bijvoorbeeld tussen 1990 en 2012 verdubbeld van 15% naar 30%. Maar ook de bouw- en bijkomende kosten zijn harder gestegen dan verklaarbaar vanuit de combinatie van inflatie en hogere kwaliteit.

Overdrijven is ook een kunst
De nieuwbouw van woningen is in de afgelopen 5 jaar sterk teruggelopen.  Toch droeg deze zelfs in de meest productieve jaren voor niet meer dan 4% bij aan het Bruto Binnenlands Product en moet de invloed van de nieuwbouw op de Nederlandse economie ook weer niet worden overtrokken. Ook de ‘enorme’  hypotheekschuld komt in een ander perspectief te staan als de rente hierover –verondersteld op gemiddeld 6%- wordt gekoppeld aan het inkomen van alle Nederlandse huishoudens.

Het totale bedrag dat aan annuïteitenhypotheken met een looptijd van 30 jaar wordt betaald bedraagt 35 miljard en het totale besteedbare inkomen van Nederlandse huishoudens is 240 miljard, de betaalde jaarlijkse hypotheekrente en aflossing is macro-economisch dus 15 % van het totale inkomen en dat is niet alarmerend.

De gemiddelde Nederlander bestaat niet
De problemen die er zijn komen echter doordat er niet zoiets is als een ‘gemiddelde’ Nederlander, want 72% van de Nederlandse huishoudens heeft een besteedbaar inkomen van minder dan 40.000 euro. Als het huishoudelijk besteedbaar inkomen bijvoorbeeld in een individuele situatie 30.000 euro is, dan zijn de nettolasten voor een annuïteitenhypotheek van 290.000, rente 6% en een looptijd van 30 jaar 16.000 euro per jaar en dat is dus meer dan de helft van het besteedbare inkomen. Voeg hieraan toe de snel oplopende werkloosheid, waardoor het inkomen van steeds meer huishoudens hard terugloopt en het beeld van dreigende catastrofe is compleet.

Heeft de auteur van het Kopp Verlag artikel dan gelijk?
Wel in het opzicht dat de Nederlandse economie vooral een consumptie-economie is en dat als de besteedbare inkomens door belastingverhogingen, premies, beperking van de renteaftrek, werkloosheid en – wellicht – verlaging van de lonen gaan teruglopen het paard achter de wagen wordt gespannen en dat daardoor minder wordt geconsumeerd en de economie verder inzakt. Deze negatieve spiraal van minder consumptie, meer werkloosheid, meer bezuinigingen, minder besteedbaar inkomen enz. leidt tot met Griekenland vergelijkbare toestanden.

Er is echter een groot verschil tussen Nederland en landen zoals Griekenland en Spanje. Nederland is – althans op papier – nog steeds schatrijk. Aan spaargeld bezitten de Nederlandse huishoudens gezamenlijk 373 miljard euro en aan effecten komt daar nog eens 89 miljard euro bij. Maar Nederland spant de kroon op het gebied van pensioenreserves. In totaal bezitten de 7,4 miljoen Nederlandse huishoudens niet minder dan 1,2 duizend miljard euro aan pensioenkapitaal. Vermogen dat tot dusver voor het grootste deel werd belegd in het buitenland.

Als de pensioenfondsen nu eens op grote schaal, laten we zeggen voor 300 miljard euro woninghypotheken gingen herfinancieren en voor de lening niet meer vroegen dan de rekenrente (nu 1,9%) met een kleine opslag, bijvoorbeeld totaal 3%.  Dat zou bij veel huishoudens die nu ‘onder water staan’ of dat dreigen te komen een enorme verlichting geven!  Het maakt  die huishoudens onafhankelijk van banken met hun doorverkoop praktijken (securitisatie). Dit zou een enorme boost voor de economie kunnen betekenen en de negatieve spiraal zou er door doorbroken kunnen worden. Het is echter slechts het begin van een werkelijke verbetering, want de Nederlandse economie moet hoognodig structureel worden versterkt. Over hoe dat zou kunnen worden bereikt kunt u meer lezen in ‘Geld komt uit het niets’.

Dit artikel verscheen ook op het weblog van Ad Broere. Volg Ad ook op Twitter


Laatste publicatie van Ad Broere

  • Geld komt uit het niets

    De financiële goocheltrucs ontmaskerd

    2012


Geef een reactie

Laatste reacties (33)